Spécial Investissement : Groupement Foncier Agricole, la fiscalité plus que la rentabilité

Qu’est-ce qu’un GFA ?

Le groupement foncier agricole n’est pas une nouveauté en ayant été créé dans les années 1970. Initialement conçu pour faciliter la transmission des exploitations familiales, le GFA a beaucoup évolué au fil des décennies en s’ouvrant à tous les types d’investisseurs. Le principe de base repose sur l’achat ou la création d’une exploitation agricole par les associés qui est ensuite louée à un exploitant suivant le principe du fermage. La cession de parts à titre payant ou gracieux est généralement réglementée par les statuts de la société. Depuis 2006 la durée minimale du bail est de 18 ans, ce qui permet d’augmenter le prix du fermage et donc la rentabilité pour les investisseurs. Les loyers d’un GFA peuvent également être payés en nature par l’exploitant, que ce soit pour partie ou en totalité. Cette option est d’ailleurs fréquente dans le cadre de deux types de GFA que sont le groupement foncier forestier (GFF) et le groupement foncier viticole (GFV). Les associés d’un GFV peuvent ainsi recevoir tout ou partie de leurs revenus sous forme de vin en bouteilles. Ces produits peuvent ensuite être commercialisés, donnés ou consommés par l’associé.

La fiscalité des GFA

Qu’il s’agisse d’apports en numéraire ou en nature, ils sont exonérés du droit d’enregistrement. Concernant la cession de part et l’augmentation de capital, ce sont des droits fixes qui sont appliqués. Les plus-values réalisées sur les cessions de parts sociales sont soumises au même régime que celles privées en matière d’immobilier. Un abattement est appliqué suivant la durée de détention entre 5 et 22 ans. L’exonération est totale après 22 ans pour l’imposition et 30 ans pour la partie CSG. Un aspect attractif du GFA est la possibilité de bénéficier d’une réduction du droit de mutation à titre gratuit. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, cette réduction est de 75 % pour une valeur inférieure ou égale à 100 000 € et de 50 % pour la valeur supérieure. Un GFA est en principe épargné par le nouvel IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce comme il l’était avec l’ancien ISF.

Une rentabilité et un marché limité

Comme on peut aisément le constater, investir dans un GFA est essentiellement une opération de fiscalisation ou un placement à long terme en vue de la transmission d’une part de son patrimoine. « L’or vert » n’a donc qu’un très lointain rapport avec le métal jaune qui offre une grand simplicité de gestion et une souplesse inégalable sous de nombreux aspects. Entre 1995 et 2009, le nombre de GFA a progressivement augmenté en passant de 900 à 1500 transactions/an. La hausse est plus brutale depuis entre 2010 et 2015 avec environ 3200 GFA. Une des conséquences est une forte hausse des prix, un GFA « grandes cultures » (maïs, blé…) passant de 4 700 €/hectare en moyenne en 1997 pour atteindre 7 200 €/hectare en 2015 (source). Avec un rendement moyen annuel de 2%, on est très loin de celui de l’or avec ses 12 % (voir le cours de l’or pour investir dans l’or physique). Le GFA peut par contre trouver sa place aux côtés d’un portefeuille de titres ou d’une assurance-vie dont la rentabilité tend à baisser d’année en année. Plus qu’une alternative à l’or physique, l’investissement en GFA vise essentiellement à diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Voir également notre article Spécial Investissement sur la comparaison entre l’achat d’or et l’immobilier.

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